¿Quieres que tu proyecto inmobiliario llegue a buen puerto? Aquí te compartimos los secretos clave para lograrlo

En el mundo del desarrollo inmobiliario, el éxito no solo depende de tener un buen terreno o un diseño atractivo. La verdadera diferencia está en una ejecución impecable, una estrategia financiera inteligente y una visión clara para enfrentar imprevistos.

En Soda Capital, después de más de cinco años financiando decenas de proyectos a través de Créditos Puente Inmobiliarios, hemos identificado patrones claros que separan los proyectos exitosos de aquellos que enfrentan dificultades innecesarias.

Por eso, en este artículo te compartimos 5 recomendaciones clave que todo desarrollador debe considerar para maximizar la rentabilidad de su proyecto y evitar errores comunes al utilizar un Crédito Puente. Estos consejos están basados en la experiencia real y directa de acompañar a desarrolladores como tú desde la planeación hasta la escrituración final.

Prepárate para conocer lo que muchas veces no te dicen —pero que puede marcar la diferencia entre un buen negocio y una lección costosa.

Tip #1: Priorizar siempre la liquidez del proyecto inmobiliario financiado

Normalmente se considera que el crédito puente es un sustituto de capital, cuando en realidad es un complemento. El capital, por ende, debe ser contemplado como parte fundamental del desarrollo de un proyecto inmobiliario por diversas razones:

• Para sustituir ventas no realizadas (en caso de que haya una absorción menor a la esperada).
• Para cubrir gastos no contemplados o de emergencia.
• Para cubrir pago de intereses ante atraso en la construcción o en la cobranza con los clientes finales.

Ante esto, la recomendación es siempre tener capital líquido que les permita cubrir dichas eventualidades sin comprometer el éxito del proyecto. Cualquier desviación respecto al plan implica una disminución en el retorno de la inversión. Sin embargo, siempre se busca mitigar el impacto. Nunca se debe de usar capital que estaba considerado para terminar el proyecto financiado en desarrollar otro proyecto o en retirar utilidades anticipadas. Se debe ser extremadamente cauteloso en gestionar los recursos.

Tip #2: Mantener el plan y no caer en la tentación de crecer un negocio a mitad del camino

Sabemos que la tentación es grande: “se están vendiendo las unidades como pan caliente”, “hay posibilidad de incrementar el beneficio añadiendo un piso más”, “podemos ajustar el proyecto haciendo ciertos ajustes y maximizar el beneficio”. La realidad es que cualquier cambio al plan lleva tiempo y costos no contemplados que son difíciles de ver, algunos de ellos son:

• Clientes que ya compraron una unidad pueden sentirse afectados por la decisión, por lo que podrían caerse ventas ya realizadas.
• Riesgos en la construcción (cargas por encima de lo planeado).
• Disminución repentina de las ventas (cambios abruptos en la demanda).
• Se requiere mayor línea de crédito y/o capital, lo cual puede implicar mayor carga financiera.

Como resultado, nosotros recomendamos ejecutar el plan inicial sin desviaciones, buscando entregar en tiempo y forma a los clientes. Si al final se detecta un incremento en la demanda de las unidades, la recomendación es subir el precio de las mismas.

Tip #3: Mitigar riesgo de trámites del final del proyecto inmobiliario

Muchas de las complicaciones de los proyectos se generan al final del proyecto con el crédito puente ya totalmente dispuesto y generando un costo financiero asociado al mismo y retrasos en la entrega por cuestiones burocráticas de trámites como:

• Régimen de Propiedad en Condominio.
• Conexión con CFE, agua, drenaje.
• Créditos hipotecarios de los clientes finales.

Existen distintas formas de mitigar dichos problemas para minimizar el impacto de los atrasos que estos trámites pudieran tener:

a. Iniciar el trámite en paralelo a la terminación de obra. Esto permitirá entregar en tiempo y forma a los clientes finales.

b. En la medida de lo posible, pedir el pago final contra entrega y no contra escrituración. Sin embargo, esta estrategia tiene como limitante que si los clientes están pidiendo un crédito hipotecario para pagar, se requiere el Régimen de Propiedad en Condominio para poderlo cerrar.

La parte final del proyecto es igual o más importante que la construcción del mismo, por lo que tener dentro del plan general una estrategia para cerrar los trámites finales es vital para el éxito del proyecto.

Tip #4: Fijar el tipo de cambio cuando se realicen ventas en dólares

Por lo general se puede pensar que el peso “siempre va a subir” (o se va a depreciar). La realidad de los últimos años es que, si bien en el largo plazo al expectativa siempre es la depreciación, pueden haber temporadas transitorias en las cuales el peso esté sobrevaluado y por ende, esté por debajo de lo esperado.

Adicionalmente, se recomienda siempre alinear los gastos y los ingresos a la misma moneda: si se está gastando en pesos, los ingresos deben estar en pesos, creando una cobertura natural contra el tipo de cambio. En caso de que sí o sí se requiera tener una disparidad en el tipo de cambio, existen 2 formas de protegerse ante la volatilidad cambiaria:

• Adquiriendo productos financieros de cobertura cambiaria: comprando forwards o cross-currency swaps que permitan tener la certeza de recibir los pesos al tipo de cambio acordado dentro del producto.
• Establecer tanto un piso como un techo del tipo de cambio (bandas). En las proyecciones siempre se deberá de considerar el peor escenario (el piso del tipo de cambio).

Tip #5: Gestionar de forma adecuada a los clientes finales de las unidades

Por lo general la parte más complicada del cierre de los proyectos tiene que ver con la escrituración de cada unidad con los clientes finales. Lleva mucho tiempo el proceso notarial, bancario y logístico para lograr realizarlo en tiempo y forma. Es por eso que nuestra recomendación va enfocado en:

a) Avisar con anticipación la terminación del proyecto y el requerimiento de pago en rangos de fechas específicas.

b) Establecer en contrato penalizaciones al cliente final en caso de que no cumplan con el pago en los tiempos acordados.

c) Priorizar a los clientes que no requieren crédito bancario para solicitar el pago contra entrega y no contra escrituración: de esta forma se recibe el dinero una vez terminado el proyecto.

d) Trabajar con el cliente requiere crédito hipotecario en conjunto para que, una vez se tenga Régimen de Propiedad en Condominio, se pueda escriturar a la brevedad posible.